Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazione breve o turistica. Si richiede sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, va esposto all’esterno dell’immobile e riportato in ogni annuncio: sul sito del gestore come sui portali. In Toscana ha assorbito il precedente codice regionale, che non si usa più da solo. Senza CIN le sanzioni sono pesanti e i portali rimuovono l’annuncio; è la prima cosa che controlliamo quando prendiamo in gestione una casa.
«Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.»
Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter comma 6 — Normattiva
La stessa norma che ha introdotto il CIN richiede negli immobili affittati per brevi periodi dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma in numero adeguato. Sono obblighi del proprietario, non dell’ospite né del gestore, ma vanno verificati a ogni stagione: un rilevatore scaduto è come non averlo.
«In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.»
Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter comma 7 — Normattiva
Alloggiati Web: entro ventiquattro ore dall’arrivo — o all’arrivo stesso, per soggiorni più brevi — i dati di ogni ospite vanno trasmessi alla Questura attraverso il portale della Polizia di Stato. È l’adempimento che più spesso salta quando il check-in lo fa qualcun altro: chi accoglie deve raccogliere i documenti, e qualcuno deve trasmetterli quella sera. Anche per questo il nostro check-in è di persona.
«I gestori di esercizi alberghieri e di tutte le altre strutture ricettive, entro le 24 ore successive all’arrivo, devono comunicare alle questure territorialmente competenti, esclusivamente per il tramite del Servizio Alloggiati, le generalità delle persone alloggiate. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso.»
Polizia di Stato, Portale Alloggiati Web (art. 109 T.U.L.P.S.)
ISTAT: la Regione Toscana raccoglie ogni mese i flussi turistici, arrivi e presenze per nazionalità, attraverso il proprio sistema di rilevazione. Vanno comunicati anche i mesi senza ospiti. Non è un’imposta, ma la mancata comunicazione è sanzionata, e il dato serve alla Regione per contare davvero il turismo nelle case.
«La registrazione dei flussi turistici è giornaliera mentre il calendario mensile deve essere completato entro il giorno 5 del mese successivo a quello di riferimento, anche in caso di assenza di movimento.»
Comune di Prato, «Comunicazione flussi turistici per strutture ricettive e locazioni turistiche»
La tassa di soggiorno la fissa ogni Comune: importo per notte, esenzioni, tetto massimo di notti, periodi di applicazione. Il proprietario la riscuote dall’ospite, la versa al Comune alle scadenze previste e presenta la dichiarazione, oggi annuale per legge nazionale, con eventuali cadenze locali. Va esposta come voce separata dal prezzo, mai inclusa nella tariffa. Su alcuni portali è riscossa e versata dal portale stesso: in quel caso resta l’obbligo dichiarativo.
«La comunicazione mensile e il versamento dell’imposta devono essere effettuati entro il giorno 15 del mese successivo a quello di riferimento.»
Comune di Firenze, «Imposta di soggiorno — calcolo e pagamento, locazioni turistiche»
Come lo gestiamo: CIN richiesto, esposto e inserito in ogni annuncio; rilevatori ed estintori nel controllo periodico dell’immobile; check-in di persona con documenti trasmessi entro le ventiquattro ore; ISTAT e tassa di soggiorno in un unico calendario di scadenze, con le ricevute nel rendiconto mensile. Le regole cambiano — questa guida è aggiornata a settembre 2026 — e cambiano Comune per Comune: se avete una villa in Toscana e non siete certi di essere in regola, scriveteci e ve lo diciamo in una telefonata.
