La cedolare secca è l’imposta sostitutiva che un privato può scegliere sui redditi da locazione breve — contratti fino a trenta giorni — al posto dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. Per la prima unità immobiliare destinata ad affitti brevi l’aliquota è del 21%; dalla seconda alla quarta sale al 26%. Oltre le quattro unità la legge presume un’attività d’impresa, con partita IVA e un regime completamente diverso. Sono le aliquote in vigore mentre scriviamo, settembre 2026: prima della dichiarazione verificatele con il vostro commercialista, perché su questo punto le leggi di bilancio intervengono spesso.
La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi, anno per anno e per ciascun immobile, e si può cambiare. In pratica conviene quasi sempre a chi ha un’aliquota IRPEF marginale superiore al 23%, cioè alla maggioranza dei proprietari di una villa. Il confronto onesto va fatto però su tutto: con il regime ordinario si tassa il 95% del canone, con la cedolare il 100%, ma senza scaglioni, senza addizionali e senza che quel reddito faccia salire l’aliquota sugli altri.
Chi incassa per conto vostro — un portale, un intermediario, una società di gestione — applica alla fonte una ritenuta del 21% sui canoni e la certifica entro marzo dell’anno successivo. Se avete optato per la cedolare, quella ritenuta è imposta già pagata; se avete due o più unità tassate al 26%, la differenza si versa in dichiarazione. Se non avete optato, la ritenuta è un acconto IRPEF. In entrambi i casi, la certificazione è il documento da conservare.
Cosa la cedolare non copre: la tassa di soggiorno, che riscuotete per conto del Comune e che non è reddito; l’IMU, che resta dovuta; gli adempimenti amministrativi — CIN, Alloggiati Web, ISTAT — che hanno una guida a parte. E non si applica se offrite in modo strutturato servizi da attività alberghiera, come la colazione o le pulizie giornaliere: in quel caso non siete più un privato che affitta, siete un’impresa ricettiva.
Come lo gestiamo per i proprietari che seguiamo: un rendiconto mensile con canoni lordi, ritenute, commissioni e spese in colonne separate, così il commercialista compila il quadro senza ricostruire nulla; la certificazione delle ritenute pronta a febbraio; e, prima di iniziare, una simulazione con i numeri reali della casa — quante settimane, a quale tariffa, cosa resta netto con la cedolare e cosa con l’IRPEF. Se avete una villa in Toscana e volete quella simulazione, scriveteci: bastano indirizzo e numero di camere.
