La cedolare secca è l’imposta sostitutiva che un privato può scegliere sui redditi da locazione breve — contratti fino a trenta giorni — al posto dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. Dal periodo d’imposta 2026 l’aliquota ordinaria è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare all’anno, che il proprietario indica in dichiarazione dei redditi. Il regime si applica solo se le unità destinate alla locazione breve nell’anno non sono più di due: oltre, la legge presume un’attività d’impresa, con partita IVA e un regime completamente diverso (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro unità). Sono le regole pubblicate dall’Agenzia delle Entrate mentre aggiorniamo questa guida, settembre 2026: prima della dichiarazione verificatele con il vostro commercialista, perché su questo punto le leggi di bilancio intervengono spesso.
«A partire dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi, previsto dal decreto legge n. 50/2017 - articolo 4, commi 2 e 3, può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti). Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.»
Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca»
La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi, anno per anno e per ciascun immobile, e si può cambiare. In pratica conviene quasi sempre a chi ha un’aliquota IRPEF marginale superiore al 23%, cioè alla maggioranza dei proprietari di una villa. Il confronto onesto va fatto però su tutto: con il regime ordinario si tassa il 95% del canone, con la cedolare il 100%, ma senza scaglioni, senza addizionali e senza che quel reddito faccia salire l’aliquota sugli altri.
Chi incassa per conto vostro — un portale, un intermediario, una società di gestione — applica alla fonte una ritenuta del 21% sui canoni e la certifica entro marzo dell’anno successivo. Se avete optato per la cedolare, quella ritenuta è imposta già pagata; se la seconda unità è tassata al 26%, la differenza si versa in dichiarazione. Se non avete optato, la ritenuta è un acconto IRPEF. In entrambi i casi, la certificazione è il documento da conservare.
Cosa la cedolare non copre: la tassa di soggiorno, che riscuotete per conto del Comune e che non è reddito; l’IMU, che resta dovuta; gli adempimenti amministrativi — CIN, Alloggiati Web, ISTAT — che hanno una guida a parte. E non si applica se offrite in modo strutturato servizi da attività alberghiera, come la colazione o le pulizie giornaliere: in quel caso non siete più un privato che affitta, siete un’impresa ricettiva.
«Se la finalità del Governo è quella di favorire le locazioni di lunga durata rispetto a quelle brevi, la strada giusta non è punire le seconde, bensì incentivare le prime.»
Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia — Giornale di Brescia, ottobre 2025
Come lo gestiamo per i proprietari che seguiamo: un rendiconto mensile con canoni lordi, ritenute, commissioni e spese in colonne separate, così il commercialista compila il quadro senza ricostruire nulla; la certificazione delle ritenute pronta a febbraio; e, prima di iniziare, una simulazione con i numeri reali della casa — quante settimane, a quale tariffa, cosa resta netto con la cedolare e cosa con l’IRPEF. Se avete una villa in Toscana e volete quella simulazione, scriveteci: bastano indirizzo e numero di camere.
