Normativa affitti brevi in Toscana: cosa vale oggi

CIN — Codice Identificativo Nazionale

Il CIN è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazione breve o turistica. Si richiede sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, va esposto all’esterno dell’immobile e riportato in ogni annuncio — sul sito del gestore come sui portali. In Toscana ha assorbito il precedente codice regionale, che non si usa più da solo.

Senza CIN le sanzioni sono pesanti e i portali rimuovono l’annuncio. È la prima verifica che facciamo quando prendiamo in gestione una casa.

«Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.»

Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter comma 6 — Normattiva

Sicurezza: rilevatori ed estintori

La stessa norma che ha introdotto il CIN richiede, negli immobili affittati per brevi periodi, dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma in numero adeguato.

Sono obblighi del proprietario, non dell’ospite né del gestore — ma vanno verificati a ogni stagione: un rilevatore scaduto è come non averlo. Nei nostri controlli periodici la verifica è una voce fissa.

«In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.»

Decreto-legge 145/2023, art. 13-ter comma 7 — Normattiva

Alloggiati Web: i documenti degli ospiti

I dati di ogni ospite vanno trasmessi alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web entro ventiquattro ore dall’arrivo (o all’arrivo stesso, per soggiorni sotto le ventiquattro ore). L’obbligo riguarda tutti gli ospiti, non solo l’intestatario della prenotazione.

È il motivo pratico per cui il check-in di persona non è solo cortesia: i documenti si raccolgono e si trasmettono nei tempi, senza rincorrere gli ospiti a soggiorno iniziato.

«I gestori di esercizi alberghieri e di tutte le altre strutture ricettive, entro le 24 ore successive all’arrivo, devono comunicare alle questure territorialmente competenti, esclusivamente per il tramite del Servizio Alloggiati, le generalità delle persone alloggiate. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso.»

Polizia di Stato, Portale Alloggiati Web (art. 109 T.U.L.P.S.)

ISTAT: i flussi turistici mensili

La Regione Toscana raccoglie ogni mese i flussi turistici — arrivi e presenze per nazionalità — attraverso il proprio sistema di rilevazione. Vanno comunicati anche i mesi senza ospiti.

Non è un’imposta, ma la mancata comunicazione è sanzionata. Nel nostro calendario di scadenze ISTAT e tassa di soggiorno viaggiano insieme, con le ricevute allegate al rendiconto mensile.

«La registrazione dei flussi turistici è giornaliera mentre il calendario mensile deve essere completato entro il giorno 5 del mese successivo a quello di riferimento, anche in caso di assenza di movimento.»

Comune di Prato, «Comunicazione flussi turistici per strutture ricettive e locazioni turistiche»

Cedolare secca: 21% e 26%

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva che un privato può scegliere sui redditi da locazione breve — contratti fino a trenta giorni — al posto dell’IRPEF e delle addizionali. Dal 2026 l’aliquota ordinaria è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, che il proprietario indica in dichiarazione dei redditi. Il regime vale al massimo per due appartamenti destinati alla locazione breve nell’anno: oltre, la legge presume un’attività d’impresa, con partita IVA e regime diverso. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.

Chi incassa per conto vostro applica una ritenuta del 21% alla fonte e la certifica entro marzo dell’anno successivo. Le aliquote indicate sono quelle in vigore alla data dell’ultimo aggiornamento di questa pagina: le leggi di bilancio intervengono spesso su questo punto — prima della dichiarazione, verificate con il vostro commercialista.

«A partire dal 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi, previsto dal decreto legge n. 50/2017 - articolo 4, commi 2 e 3, può essere applicato solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti). Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.»

Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca»

«Se la finalità del Governo è quella di favorire le locazioni di lunga durata rispetto a quelle brevi, la strada giusta non è punire le seconde, bensì incentivare le prime.»

Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia — Giornale di Brescia, ottobre 2025

Tassa di soggiorno: Comune per Comune

La tassa di soggiorno è comunale: ogni Comune toscano decide importi, esenzioni, periodi e modalità di versamento e rendicontazione. Non è reddito del proprietario: si riscuote per conto del Comune e si riversa secondo le sue regole.

È la voce che cambia di più da casa a casa: la stessa gestione può avere scadenze e importi diversi in due Comuni confinanti. Per questo la tassa di soggiorno delle case che seguiamo è gestita casa per casa, con il calendario del Comune giusto.

«La comunicazione mensile e il versamento dell’imposta devono essere effettuati entro il giorno 15 del mese successivo a quello di riferimento.»

Comune di Firenze, «Imposta di soggiorno — calcolo e pagamento, locazioni turistiche»