Normativa affitti brevi in Toscana: cosa vale oggi

CIN — Codice Identificativo Nazionale

Il CIN è obbligatorio per ogni immobile destinato a locazione breve o turistica. Si richiede sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, va esposto all’esterno dell’immobile e riportato in ogni annuncio — sul sito del gestore come sui portali. In Toscana ha assorbito il precedente codice regionale, che non si usa più da solo.

Senza CIN le sanzioni sono pesanti e i portali rimuovono l’annuncio. È la prima verifica che facciamo quando prendiamo in gestione una casa.

Sicurezza: rilevatori ed estintori

La stessa norma che ha introdotto il CIN richiede, negli immobili affittati per brevi periodi, dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma in numero adeguato.

Sono obblighi del proprietario, non dell’ospite né del gestore — ma vanno verificati a ogni stagione: un rilevatore scaduto è come non averlo. Nei nostri controlli periodici la verifica è una voce fissa.

Alloggiati Web: i documenti degli ospiti

I dati di ogni ospite vanno trasmessi alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web entro ventiquattro ore dall’arrivo (o all’arrivo stesso, per soggiorni sotto le ventiquattro ore). L’obbligo riguarda tutti gli ospiti, non solo l’intestatario della prenotazione.

È il motivo pratico per cui il check-in di persona non è solo cortesia: i documenti si raccolgono e si trasmettono nei tempi, senza rincorrere gli ospiti a soggiorno iniziato.

ISTAT: i flussi turistici mensili

La Regione Toscana raccoglie ogni mese i flussi turistici — arrivi e presenze per nazionalità — attraverso il proprio sistema di rilevazione. Vanno comunicati anche i mesi senza ospiti.

Non è un’imposta, ma la mancata comunicazione è sanzionata. Nel nostro calendario di scadenze ISTAT e tassa di soggiorno viaggiano insieme, con le ricevute allegate al rendiconto mensile.

Cedolare secca: 21% e 26%

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva che un privato può scegliere sui redditi da locazione breve — contratti fino a trenta giorni — al posto dell’IRPEF e delle addizionali. Per la prima unità destinata ad affitti brevi l’aliquota è del 21%; dalla seconda alla quarta sale al 26%. Oltre le quattro unità la legge presume un’attività d’impresa, con partita IVA e regime diverso.

Chi incassa per conto vostro applica una ritenuta del 21% alla fonte e la certifica entro marzo dell’anno successivo. Le aliquote indicate sono quelle in vigore alla data dell’ultimo aggiornamento di questa pagina: le leggi di bilancio intervengono spesso su questo punto — prima della dichiarazione, verificate con il vostro commercialista.

Tassa di soggiorno: Comune per Comune

La tassa di soggiorno è comunale: ogni Comune toscano decide importi, esenzioni, periodi e modalità di versamento e rendicontazione. Non è reddito del proprietario: si riscuote per conto del Comune e si riversa secondo le sue regole.

È la voce che cambia di più da casa a casa: la stessa gestione può avere scadenze e importi diversi in due Comuni confinanti. Per questo la tassa di soggiorno delle case che seguiamo è gestita casa per casa, con il calendario del Comune giusto.

Serve un CIN diverso per ogni casa che affitto?

Sì: il CIN identifica il singolo immobile, non il proprietario. Ogni unità destinata alla locazione breve ha il suo codice, da esporre e da riportare nei rispettivi annunci. Se gestite più unità nello stesso edificio, la regola non cambia.

Se la casa è in gestione, gli adempimenti restano a carico mio?

La responsabilità legale di fondo resta del proprietario, ma l’esecuzione può essere delegata: nelle case che seguiamo, CIN, Alloggiati Web, ISTAT e tassa di soggiorno sono nel nostro calendario operativo, con le ricevute documentate nel rendiconto mensile. Voi rispondete di ciò che è fatto — e trovate la prova che è stato fatto.

Questa pagina è aggiornata? Le regole cambiano spesso.

La pagina indica sempre la data dell’ultimo aggiornamento e ogni modifica normativa viene annotata nel registro delle revisioni qui sotto. Per le decisioni fiscali vale comunque la regola d’oro: la verifica finale spetta al vostro commercialista, sulle norme in vigore al momento della dichiarazione.