Trockenmiete 2024, wie funktioniert das? Leitfaden zur ermäßigten Besteuerung von Leasingverträgen

Die „cedolare secca “ ist die Ersatzmietsteuerregelung der IRPEF, die auf Verträge über Immobilien für Wohnzwecke angewandt werden kann und die die Anwendung von drei verschiedenen Sätzen vorsieht.

Die „cedolare secca“ beträgt 21 % für die meisten Pachtverträge, aber unter bestimmten Voraussetzungen wird sie mit 10 % angewandt, was eindeutige Vorteile in Bezug auf die anstelle derIRPEF fällige Steuer, zusätzliche Steuern, aber auch die Registrierungs- und Stempelgebühren mit sich bringt.

Sie können die Option der „cedolare secca“ bei der Eintragung des Vertrags mit dem RLI-Formular ausüben, aber auch bei dessen Verlängerung.

Dies sind die allgemeinen Regeln, in die die neuen Bestimmungen des Haushaltsgesetzes 2024 eingreifen.

Ab dem 1. Januar wird die „cedolare secca“ verdreifacht, und parallel zu den Steuersätzen von 21 und 10 Prozent wird die neue 26-prozentige Besteuerung von Kurzzeitmieten eingeführt. Die neue „cedolare secca“ gilt für die kurzfristige Vermietung von mehr als einer Wohnung pro Jahr, und in den folgenden Abschnitten werden wir die Änderungen im Einzelnen analysieren.

21-Prozent-Pauschale: Berechnung und Voraussetzungen

Der Pauschalsatz von 21 % ist der am weitesten verbreitete, da es keine besonderen Beschränkungen für den Zugang zu diesem Satz gibt, der von subjektiven Bedingungen abhängt.

Natürliche Personen, die ein Eigentums- oder Nutzungsrecht an Immobilien haben, können sich für den höheren Steuersatz entscheiden, allerdings nur außerhalb der Ausübung eines Unternehmens, Gewerbes oder Berufs.

Mietobjekte, auf die die Ersatzbesteuerung angewendet werden kann, müssen in die Katasterkategorien A1 bis A11 fallen und zu Wohnzwecken genutzt werden. Das „cedolare secca“ gilt auch für die Nebengebäude dieser Grundstücke.

Andererseits ist es nicht möglich, für gewerbliche Verträge zu optieren, auch wenn die Ausweitung der „cedolare secca“ auf die Vermietung von Geschäften und Büros im Rahmen des Ermächtigungsgesetzes zur Steuerreform vorgesehen ist.

Was die zu erwartenden Vorteile betrifft, so sieht der Pauschalsatz von 21 % nicht nur eine geringere Besteuerung im Vergleich zum IRPEF vor, sondern ersetzt auch kommunale und regionale Zuschläge sowie den Wegfall der Stempel- und Registrierungssteuer bei der Registrierung des Vertrags.

Trockenmiete von 10 %: Für welche Gemeinden, Verträge und Immobilien gilt sie?

Günstiger ist die für Verträge mit vereinbarter Miete vorgesehene Pauschale von 10 Prozent, die allerdings in folgenden Fällen gilt:

• in Gemeinden mit einem Mangel an Wohnraumlösungen oder mit hoher Bevölkerungsdichte;
• für die Vermietung an Studenten;
• in Gemeinden, in denen sich Naturkatastrophen ereignet haben;
• für Übergangspachtverträge, die durch das Gesetz Nr. 431/1998.

Die unter den ersten Punkt fallenden Gemeinden sind: Bari, Bologna, Catania, Florenz, Genua, Mailand, Neapel, Palermo, Rom, Turin und Venedig, die Nachbargemeinden und andere Provinzhauptstädte.

Daher sind die Bedingungen für die Anwendung des auf 10 % reduzierten Trockenkupons strenger: Erstens kann er nur bei Verträgen über angemessene Mieten angewendet werden, wofür die Unterstützung der Organisationen von Gebäudeeigentümern und Mietern erforderlich ist, die das Territorialabkommen unterzeichnet haben.

Bei nicht geförderten Verträgen muss stattdessen eine Bescheinigung von den Organisationen ausgestellt werden , die die Vereinbarung unterzeichnen. In dieser Bescheinigung müssen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigungen festgelegt sein.

Trockenmieten 2024, Satz von 26 Prozent

Ab dem 1. Januar wird die „cedolare secca“ (Pauschalgebühr) für Kurzzeitmieten erhöht. Während bis zum 31. Dezember 2023 ein Steuersatz von 21 Prozent gilt, sieht das Haushaltsgesetz ab dem 1. Januar 2024 eine Erhöhung der Besteuerung auf 26 Prozent vor.

Im Einzelnen gilt die 26-prozentige Besteuerung für kurzfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von höchstens 30 Tagen, einschließlich Verträgen, die die Bereitstellung von Wäsche und Reinigungsdiensten für Räumlichkeiten vorsehen, die direkt oder über Unternehmen abgeschlossen werden, die in der Immobilienvermittlung tätig sind, einschließlich Betreibern von Telematikportalen.

Die stärkere Besteuerung wird jedoch auf diejenigen beschränkt, die mehr als eine Wohnung im Jahr für kurze Zeiträume vermieten.

Wann zahlen Sie die Kaution und den Restbetrag der Kommunalsteuer?

Die „cedolare secca“ wird zu denselben Terminen gezahlt wie die persönlicheEinkommensteuer.

Mit Ausnahme des ersten Jahres, für das die Bemessungsgrundlage nicht festgelegt werden kann, gilt für die folgenden Jahre das System der Vorauszahlung und des Restbetrags.

DieAnzahlung muss geleistet werden:

• in einer einzigen Zahlung bis zum 30. November, wenn der Betrag weniger als 257,52 EUR beträgt;
• in zwei Raten, wenn der geschuldete Betrag 257,52 EUR übersteigt:
  • die erste um 40 Prozent bis zum 30. Juni;
  • die zweite, der verbleibenden 60 Prozent, bis zum 30. November.

Der Restbetrag hingegen muss bis zum 30. Juni des auf das Bezugsjahr folgenden Jahres gezahlt werden.

Die Steuerkennzeichen, die in das F24-Formular für die Zahlung einzutragen sind, sind in der Übersichtstabelle aufgeführt.

Trockenmiete, lohnt sich das? Vorzunehmende Beurteilungen

Nachdem wir die Zahlungsmodalitäten und die zu zahlenden Beträge geklärt haben, wollen wir nun sehen, für wen es ratsam ist, sich für das cedolare secca zu entscheiden.

Auch hier ist die Berechnung der zu zahlenden Steuer entscheidend; ist sie höher als der IRPEF, ist es natürlich nicht ratsam, sich für die Ersatzbesteuerung zu entscheiden.

Auf steuerlicher Ebene sind die folgenden Regeln zu beachten:

Für die Mieteinnahmen aus der Trockenmiete gelten die folgenden Regeln:

• ist vom Gesamteinkommen ausgeschlossen;
• Die abzugsfähigen Kosten und Abzüge können bei den Einkünften, die der Schedule unterliegen, nicht geltend gemacht werden;
• Einkünfte, die dem Schedulensystem unterliegen, müssen für die Zwecke des Anspruchs auf oder die Bestimmung von Abzügen, Abzügen oder Leistungen jeglicher Art, die an das Vorhandensein von Einkommensvoraussetzungen geknüpft sind (Bestimmung von Isee, Bestimmung von Einkommen, um als unterhaltsberechtigt zu gelten), zum Einkommen gez ählt werden.

Der Trockenkupon ist daher praktisch, wenn derSatz von 10 % angewendet werden kann.

Andernfalls ist nicht sofort erkennbar, wann der21-prozentige Satz gilt.

In jedem Fall ist es notwendig, zunächst das Einkommen des Steuerpflichtigen zu betrachten.

Unterhalb eines bestimmten Schwellenwerts (8.125 EUR) wird nämlich keine Steuer fällig.

In diesem Fall ist es daher ratsam, in der IRPEF-Besteuerungsregelung zu bleiben, da es für die Einhaltung der „cedolare secca“ keine Freigrenzen gibt und die Zahlung in jedem Fall fällig wird.

Für Steuerpflichtige im so genannten „steuerfreien Raum“ mit einem Einkommen von bis zu 8.174 EUR pro Jahr lohnt es sich nicht, von der IRPEF-Besteuerung abzuweichen, da im Gegensatz zur Ersatzbesteuerung keine Steuern anfallen.

Ebenso intuitiv haben die Steuerpflichtigen mit den höchsten Einkommen einen Vorteil, wenn sie die Pauschalsteuer anwenden, um zu vermeiden, dass sie durch die Kumulierung von Grund- und Arbeitseinkommen eine IRPEF-Klasse überschreiten.

Für Zwischensituationen hingegen muss die Höhe der Abzüge berechnet werden, um sicherzustellen, dass die Wahl des trockenen Steuersatzes nicht ausreicht (denken Sie daran, dass die Abzüge und Freibeträge nicht für die betreffenden Grundstückseinkünfte gelten).

Im Wesentlichen kann es Fälle geben, in denen trotz der Anwendung von 23 % bis 43 % IRPEF diese Besteuerung aufgrund von Abzügen und Freibeträgen immer noch günstiger sein kann.

Wie man die cedolare secca bezahlt: Option mit dem RLI-Modell und Formalitäten

Die Option für die Pauschalbesteuerung kann zum Zeitpunkt der Vertragsregistrierung oder später ausgeübt werden.

Im Falle einer Registrierung muss die Option mitgeteilt werden mit Muster RLI, das gerade für die Eintragung des Vertrages notwendig ist.

Sie kann im Falle einer Vertragsverlängerung innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf des Vertrages ausgeübt werden, und zwar ebenfalls mit demselben RLI-Formular.

Ähnliche Regeln gelten für die Verlängerung.

Bei Kurzzeitmietverträgen, d. h. bei Mieten, die 30 Tage nicht überschreiten, kann man, da die Eintragung nicht obligatorisch ist, die „cedolare secca“ direkt in der Steuererklärung angeben.

Der Vermieter muss den Mieter per Einschreiben über die Wahl der Option „cedolare secca“ informieren. Bei dieser Wahl entfällt die Gebührenaktualisierung, auch wenn dies im abgeschlossenen Vertrag vorgesehen ist.

Wenn der Verzicht auf eineMietanpassung bereits im Vertrag verankert ist, ist der Versand eines Einschreibens nicht zwingend erforderlich.

Wird die Mitteilung nicht verschickt, entfällt bei einer Mietverlängerung in bestimmten Fällen die Besteuerung nicht.

Allerdings muss sich der Vermieter konsequent verhalten haben, d. h. die fälligen Zahlungen geleistet und die erhaltenen Einkünfte regelmäßig erklärt haben.